某房地产地处繁华商业区内，占地1000平方米，地上400平方米建筑物为一旧式住宅。委托人要求评估该

房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为每平方米4万元人民币，该区域的商品房价格每平方米1万元人民币，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产的现时价值大约是多少？并说明评估时的依据和理由。